Khái niệm “ đòn bẩy tài chính ” đã được nhiều chuyên gia về kinh tế, đầu tư, tài chính sử dụng từ lâu, nhưng bạn có biết thực chất của khái niệm này và chính xác nó là gì không? Tại sao đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng vẫn được quan tâm, sử dụng?
Contents
Đòn bẩy tài chính là gì?
Đòn bẩy là khái niệm chỉ việc sử dụng vốn vay, vốn từ các nguồn khác chứ không phải vốn của mình, sử dụng nguồn vốn này để đầu tư sinh lời. Điều này giúp nhà đầu tư hạn chế tối đa dòng tiền hoặc dành cho nhà đầu tư có nguồn tài chính hạn chế. Nếu tận dụng tốt dòng vốn này, bạn sẽ rất dễ dàng đầu tư ít vốn mà thu được lợi nhuận cao.
Chuyên gia bất động sản Brandon Turner từng nói trên Forbes rằng: “ Sử dụng khoản vay trả góp để cho thuê một cách hiệu quả cũng giống như mua một tài sản có giá trị cao mà thực tế không phải trả một xu nào cho cả hai. Vì vậy, đây là những lợi ích siêu.
Một ví dụ về đòn bẩy tài chính mà khách hàng có thể dễ dàng hình dung:
Vợ chồng ông Nguyễn Văn A quyết định đầu tư đất tại thị trấn Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước. Giá đất 750 triệu/150 m2 (5 triệu/m2), chính sách của chủ đầu tư và ngân hàng đã liên kết là vay tối đa 60% giá trị đất và trả góp trong 20 năm với lãi suất ưu đãi. lãi suất. 8,2 tuổi. Vợ chồng ông A chỉ có số vốn khoảng 300 triệu đồng (40%) nên quyết định vay tối đa giá trị lô đất. Sau 1 năm, vợ chồng ông A bán mảnh đất với giá 7 triệu/m2, lãi 300 triệu, sau khi trừ lãi trong năm đó khoảng 37 triệu và phạt trả trước khoảng 2% là 9 triệu. .
Như vậy, sau khi trừ hết, vợ chồng ông A lãi ròng 300 – 37 – 9 = 254 triệu đồng. Dễ dàng nhận thấy trong 1 năm vợ chồng ông A lãi 254 triệu đồng, tuy nhiên số vốn ban đầu chỉ khoảng 300 triệu đồng ( lợi nhuận 84% so với vốn đầu tư ). Nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính, vợ chồng ông A phải trả tới 750 triệu đồng cho mảnh đất này, tỷ lệ lợi nhuận khi đó chỉ là 33,8% , quá thấp so với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
Qua ví dụ, chúng ta có thể thấy việc sử dụng đòn bẩy có lợi như thế nào so với việc không sử dụng nó, nhưng liệu 100% nhà đầu tư có thành công trong việc giải quyết vấn đề này hay còn có những hình thức sử dụng đòn bẩy tài chính nào khác? đòn bẩy? Hãy cùng khám phá điểm mạnh và điểm yếu của hình thức đòn bẩy này.
Nên lợi dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS hay không?
Để phân tích có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản hay không, trước tiên phải biết điểm mạnh, điểm yếu của hình thức này.
Lưu ý: Đã có nhiều bài viết phân tích ưu nhược điểm của đòn bẩy. Chúng tôi chỉ muốn phân tích thực tế và theo quan điểm cá nhân của tôi, dựa trên kinh nghiệm và kiến thức có được cũng như tham khảo phân tích của các chuyên gia khác, các bạn có thể tham khảo nhiều bài phân tích khác để có cái nhìn chính xác hơn.
Ưu điểm của đòn bẩy tài chính
Thứ nhất: dễ dàng nhận thấy đòn bẩy tài chính giúp bạn tối đa hóa dòng tiền. Ví dụ bạn có 1 tỷ, nếu không tận dụng hiệu ứng đòn bẩy này bạn chỉ mua được 1 miếng đất, nhưng nếu biết tận dụng tốt thì có thể mua 2, 3 lô cũng không sao. khả thi.
Thứ hai: Giảm rủi ro cho nhà đầu tư khi tận dụng các nguồn vốn khác, đặc biệt là từ ngân hàng, ngân hàng là nơi một lần nữa kiểm tra tính pháp lý và giá trị của bất động sản bạn muốn mua.
Thứ ba: Quản lý tài chính của bạn tốt hơn. Khi bạn sử dụng đòn bẩy đồng nghĩa với việc bạn tạm thời vay mượn từ nơi khác, trong đó có ngân hàng, điều này giúp tạo áp lực trả nợ đúng hạn. , sẽ giúp bạn chi tiêu và cân đối tốt hơn ngân sách cố định hàng tháng của mình.
Thứ tư: Hãy chủ động với những biến động hiện tại của thị trường bất động sản, ví dụ bạn sẽ thấy một mảnh đất bạn nhìn thấy, theo thị trường thì giá mảnh đất này sẽ cao hơn trong 6 tháng tới, nhưng bạn chỉ có một diện tích đất nhất định. Chỉ cần một số vốn nhất định, lúc đó đòn bẩy sẽ giải quyết ngay vấn đề của bạn, vay tiền mua đất và bán lại trong 6 tháng tới, theo bạn, vì hiện nay thủ tục vay mua bất động sản đã được tối ưu hóa của các ngân hàng để cho phép các nhà đầu tư mua bán nhanh nhất có thể.
Thứ năm: Khả năng vay vốn với lãi suất tốt, mua bán bất động sản luôn có lãi suất tốt với các ngân hàng ưu đãi, ngân hàng và bất động sản luôn song hành và cả hai đều nhận được lợi ích. Hiện các ngân hàng có nhiều chính sách ưu đãi, lãi suất hấp dẫn dành cho khách hàng vay như Vietcombank, năm đầu khoảng 7,5%/năm, năm đầu TPBank là 8,2%/năm, các năm tiếp theo sẽ tính vào biên độ. cộng với lãi suất tiền gửi của ngân hàng đó.
Nhược điểm của đòn bẩy
Thứ nhất: kiếm tiền nhanh là điều quan trọng để tận dụng đòn bẩy , nhưng nếu bạn gặp khó khăn trong việc lấy lại vốn, việc bán lại bất động sản đó rất khó khăn và kéo dài, điều đó sẽ khiến bạn bị kẹt vốn. Kết quả là lãi suất sẽ tăng lên từng ngày nên việc cân bằng lợi nhuận của bất động sản bạn mua là điều cần thiết.
Thứ hai: lãi suất cao sẽ khiến bạn choáng ngợp, nếu chưa bán được đất thì lãi suất thấp ít nhất cũng khiến bạn bớt lo lắng hơn, nhưng nếu phải là đơn vị có lãi suất quá cao, hay “vay nóng” từ bên ngoài thực sự đáng lo ngại, vì vậy lời khuyên là bạn nên chọn khoản vay hợp lý mà bạn có thể chịu đựng được ít nhất trong khoảng thời gian bạn chưa bán được bất động sản với giá đó.
Thứ ba: Cũng là yếu tố tệ nhất, đó là thị trường bất động sản đi xuống, tất nhiên thị trường không tốt, có vay ngân hàng để đầu tư hay không cũng không tốt, nhưng có vay mà vẫn có lãi suất cao, nếu không bán cho người mua thì đó là một điều rất đáng sợ đối với nhà đầu tư. Vì vậy trong trường hợp này, sử dụng đòn bẩy tài chính, tôi khuyên bạn nên lựa chọn sản phẩm có lợi nhuận thực tế, hoặc tái cân đối khoản vay, bạn cần chuẩn bị kỹ càng trước khi quyết định đầu tư.
Ngoài lãi suất, sản phẩm, dự án, tùy ngân hàng và chủ đầu tư sẽ có những chương trình đặc biệt dành cho khách hàng có nhu cầu mua bất động sản như: ân hạn lãi suất trong 12 tháng đầu, ân hạn gốc trong vòng 12 tháng. tháng, nghĩa là năm đầu tiên bạn không phải trả lãi hay gốc, chỉ đầu tư một lần 30-40%, sau đó năm đầu tiên bạn không phải trả gì, hoặc một số kiểu trễ thời gian ân hạn 6 tháng, miễn lãi suất 1 năm, 6 tháng không lãi suất, v.v. cũng như phí trả trước hạn cực kỳ thấp từ 0,25 đến 0,5 hoặc 2% đều có sẵn.
Cảm ơn các bạn đã đọc bài viết, chúc các bạn luôn thắng lợi trong các dự án đầu tư mà mình tham gia.
