Quy Định Chuyển Nhượng Nhà ở Xã Hội Và Những Lưu Ý

Do có một số đặc điểm khác với nhà ở thương mại thông thường nên quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng chặt chẽ hơn, đòi hỏi phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Vì vậy, khi mua nhà ở xã hội chúng ta phải thuộc lòng những quy định chuyển nhượng, mua bán để tránh những rắc rối đáng tiếc.

Để khách hàng hiểu rõ hơn về quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội, trong bài viết dưới đây sẽ tư vấn chi tiết hơn về các điều kiện, thủ tục cũng như những lưu ý quan trọng khi chuyển nhượng loại nhà ở đặc biệt này. Hãy bắt đầu.

Nhà ở xã hội là gì?

Để hiểu quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội, trước tiên phải hiểu nhà ở xã hội là gì. Đây là hình thức nhà ở do nhà nước sở hữu và quản lý. Mục tiêu là để nhà nước cung cấp các loại nhà ở giá rẻ hơn so với nhà ở trên thị trường hay còn gọi là nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở giá phải chăng của các đối tượng và hộ gia đình được hưởng chính sách hiện hành.

Ở Việt Nam, đối tượng được mua nhà ở xã hội sẽ được quy định như sau:

• Đối tượng được Nhà nước chi trả.
• Người có thu nhập thấp.
• Người đã đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên.

Thông thường ở Việt Nam có 3 loại nhà ở xã hội được phân bổ như sau:

• Loại 1 là nhà chung cư được Nhà nước đầu tư nhằm mục đích làm nhà ở xã hội.
• Loại 2 liên quan đến các dự án do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán cho quỹ nhà ở xã hội theo chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án giao đất…
• Loại 3 dành cho dự án nhà ở thương mại nhưng 5% số căn hộ phải bán cho quỹ nhà ở xã hội của địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành.

Vậy nếu bạn là chủ sở hữu nhà ở xã hội và có nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội thì cần phải tuân thủ những điều kiện, thủ tục pháp lý nào? Hãy cùng đọc bài viết này cùng Bất Động Sản Thịnh Vượng nhé.

Quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư xây dựng, ưu tiên một số đối tượng quy định tại pháp luật về mua, thuê nhà ở.

Do những đặc điểm trên , quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ chặt chẽ hơn, có nhiều luật lệ hơn nhưng không được tự do như các loại hình nhà ở khác. Như sau:

Thời gian và đối tượng

Quy định tại khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/ND-CP nêu rõ người mua nhà ở xã hội có quyền bán lại trong hai trường hợp sau:

Trường hợp mua dưới 5 năm (thời hạn được tính từ ngày khấu hao giá mua nhà ở xã hội) và có nhu cầu bán sẽ bán lại cho 3 đối tượng:

• Nhà nước (đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư).
• Bán lại dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư (trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).
• Bán lại cho người được hưởng hợp đồng nhà ở xã hội theo điều kiện do pháp luật quy định.

Trong trường hợp này, giá bán tối đa được ghi bằng giá nhà ở xã hội cùng loại, cùng địa điểm và cùng ngày bán. Khi đáp ứng đủ các điều kiện trên và bên bán tiến hành bán lại thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Nếu 5 năm trôi qua kể từ khi người mua đã thanh toán xong và có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì có quyền bán cho tất cả khách hàng với mức giá mà hai bên đã thỏa thuận.

Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Người được mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng một số điều kiện:

Theo quy định, có 10 nhóm được mua trong công ty và những người thuộc nhóm này cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về nhà ở, nơi cư trú, pháp luật, v.v. Những đồ vật này cũng sẽ đủ điều kiện để mua trong trường hợp người bán sở hữu căn nhà dưới 5 năm.

Đồng thời, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê, mua hoặc thuê mua một nhà ở xã hội.

Người thuê, cho thuê nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn trong thời gian thuê, mua; Nếu không cần thiết phải sử dụng thì chấm dứt hợp đồng và trả lại căn nhà này.

Trình tự, phương thức chuyển nhượng nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội, chúng ta không cần phải mua bán nếu thích mua. Khi có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội, cá nhân phải thực hiện các bước sau và nộp một số khoản phí:

Thủ tục và quy trình chuyển nhượng nhà ở xã hội

• Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết, tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán và ký kết hợp đồng.
• Thực hiện các thủ tục như hợp pháp hóa hợp đồng và thanh toán các khoản phí, lệ phí cần thiết.
• Tiến hành chuyển nhượng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng cho chủ sở hữu mới.

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội

Hai bên thực hiện chuyển nhượng nhà ở xã hội phải nộp một số phí nhất định. Như sau:

• Phí chiếm dụng mặt bằng: Phí này được tính theo sản phẩm
  • Nếu là căn hộ thì bên bán phải nộp 50% thuế chiếm đất vào ngân sách nhà nước, số tiền phải nộp = 50% (x) diện tích căn hộ (x) hệ số phân bổ của quyền chiếm hữu đất đai.
  • Nếu là nhà thấp tầng, liền kề thì phải nộp 100% số tiền phải nộp là = diện tích đất (x) giá đất (x) hệ số phân bổ tiền sử dụng đất.

Hệ số phân bổ sẽ là diện tích căn hộ rao bán chia cho tổng diện tích tòa nhà.

• Thuế thu nhập: Số tiền phải nộp bằng giá bán nhân 2%.
• Phí trước bạ: Số tiền phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân 0,5%.

Rủi ro chuyển nhượng trái phép nhà ở xã hội

Thực tế hiện nay, tình trạng mua bán nhà ở xã hội không đủ điều kiện vẫn còn phổ biến. Trên thực tế, nó tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Hiện nay, để lách luật, nhiều người sửa đổi hình thức mua bán nhà ở xã hội thành lập giấy phép, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hứa mua bán, lập di chúc cho ‘Người mua…

Cần phải nói, những hình thức mua bán này ngày càng diễn ra công khai và có số lượng người tham gia ngày càng đông. Thực tế, việc lách luật thông qua các hình thức mua bán trên có thể khiến người mua gặp bất lợi.

Dưới hình thức hợp đồng hoặc lời hứa mua hoặc bán, đó là một loại hình mua bán trong tương lai sẽ có hiệu lực khi cả hai bên tuân thủ. Tuy nhiên, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người mua sẽ phải chịu thiệt vì đó không phải là giao dịch được đảm bảo.

Và nếu là di chúc thì cũng rủi ro không kém vì di chúc có thể thay đổi. Vì vậy, các hình thức trên không chắc chắn khi bên bán quay đầu, bên mua dễ thua. Vì vậy, nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì phải chọn những ngôi nhà có thể thực hiện đầy đủ mọi thủ tục, trình tự mua bán, không lách luật mà mang lại rất nhiều trái đắng.

Những lưu ý dành cho người mua nhà ở xã hội

Như đã đề cập ở trên, người mua nhà ở xã hội sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi hơn khi xảy ra tranh chấp nên cần lưu ý những điểm sau:

• Cần biết bên bán đã thanh toán đầy đủ theo hợp đồng đã ký hay chưa, nếu chưa thanh toán đầy đủ thì trong mọi trường hợp việc mua bán này là trái pháp luật.
• Nếu không đủ điều kiện nhận trợ cấp xã hội, bạn sẽ cần xác minh rằng người bán đã là chủ sở hữu trong ít nhất năm năm. Vì như đã nói ở trên, đây là thời gian tối thiểu để chuyển những đối tượng không được ưu tiên.
• Khách hàng nên kiểm tra xem căn nhà mình mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa.
• Hoàn toàn không gặp rủi ro khi giao dịch khi không có các điều kiện quy định. Như chúng tôi đã nói ở trên, với những giao dịch này, rủi ro đối với người mua sẽ cao hơn.

Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu kỹ để tránh bị nổ tung. Đồng thời, kiểm tra kỹ càng chất lượng ngôi nhà để đảm bảo rằng bạn đang mua được căn hộ phù hợp nhất.