Hệ số sử dụng đất là gì? Làm thế nào để tính hệ số chiếm sàn? Đây đều là những khái niệm quan trọng mà hầu hết mọi người đều quan tâm khi đầu tư mua đất xây nhà hoặc đang trong quá trình xây dựng.
Bạn có để ý rằng khi muốn đầu tư vào một dự án căn hộ, mua đất nền,… thì các chủ đầu tư luôn quảng cáo rằng mật độ xây dựng thấp, không gian cây xanh nhiều và thoáng mát,… Tuy nhiên, chúng tôi chỉ quan tâm đến điều đó. Mật độ xây thô vẫn chưa đủ vì nếu mật độ xây thấp mà xây cao tầng thì dân cư vẫn rất đông. Và hệ số chiếm đất là chỉ số quan trọng nhất sinh ra để xác định chính xác quyền lợi của bạn đối với dự án mà bạn chuẩn bị đầu tư.
Contents
Hệ số sử dụng đất là gì?
Một trong những vấn đề quan trọng nhất trong quá trình đầu tư, xây dựng và xây dựng là tỷ lệ chiếm đất. Vậy tỷ lệ diện tích sàn là bao nhiêu? Đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ tòa nhà (diện tích này sẽ không bao gồm tầng hầm và mái nhà) trên diện tích của toàn bộ khu đất sử dụng. Đơn vị tính bằng mét vuông (m2) .
Định nghĩa cơ bản nhất về hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích sàn của các tầng trừ tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng hầm.
Hệ số chiếm tầng được tạo ra để kiểm soát việc xây dựng quá số tầng trong khu đất xây dựng tương ứng với tỷ lệ xây dựng cho phép. Hệ số này cũng cho biết quy mô của dự án, chi phí đầu tư và số căn hộ được tạo ra trên mỗi m2 đất.
Tùy theo vị trí, diện tích tương ứng mà hệ số chiếm đất sẽ khác nhau. Nếu bạn mua đất nền, nhìn vào hệ số này, bạn có thể xác định được căn hộ của mình sau này có thể xây bao nhiêu tầng, cũng như quy mô dự án căn hộ của bạn. Vậy hệ số chiếm đất được tính như thế nào? Hãy tiếp tục đọc bài viết.
Nguồn gốc của hệ số sử dụng đất
Hệ số chiếm tầng được bắt nguồn từ quy hoạch đô thị ở các nước phát triển trên thế giới, hệ số này liên quan đến số tầng cũng như mật độ sàn xây dựng trong một tòa nhà. Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích sàn hầu như không tác động đến các nhà máy công nghiệp mà chủ yếu là hạn chế số tầng căn hộ tại các dự án đô thị tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.
Hệ số sử dụng đất là thước đo cho biết quy mô, chi phí xây dựng và số mét vuông của công trình được xây dựng trên toàn bộ diện tích. Điều này là vô cùng cần thiết và mỗi nhà thầu nên hiểu rõ trước khi bắt tay vào thi công dự án.
Hệ số sử dụng đất càng cao thì càng tiết kiệm được nhiều do diện tích xây dựng tăng cũng như mật độ xây dựng tăng. Từ đó tiết kiệm quỹ đất mà không làm thay đổi quy mô dự án. Hệ số này cũng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân số sinh sống tại khu vực này. Cụ thể, hệ số chiếm đất càng thấp thì mật độ cư dân tại dự án sẽ càng thấp, đây là chỉ tiêu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các chủ sở hữu.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Cách tính hệ số sử dụng đất là điều mà bất cứ kiến trúc sư nào khi lập quy hoạch xây dựng đều phải thuộc lòng. Bởi hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình, chi phí đầu tư, căn hộ xây trên diện tích đất đầu tư bao nhiêu m2… Vậy cách tính hệ số chiếm sàn được tính theo công thức cực kỳ đơn giản dưới đây.
(RAC: Tỷ lệ che phủ tòa nhà – Tỷ lệ che phủ tòa nhà)
Hệ số sử dụng đất = tổng số sàn xây dựng/diện tích đất
Hệ số đơn vị che phủ đất được tính theo hai cách:
- FAR (Tỷ lệ diện tích sàn): sử dụng đơn vị trong thời gian.
- FSI (Chỉ số không gian sàn): Đơn vị sử dụng là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng, tổng diện tích sàn của nhà chính là tổng diện tích sàn của các tầng bao gồm cả diện tích của tầng hầm, tầng bán hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Diện tích sàn 1 tầng là tổng diện tích xây dựng của tầng này bao gồm tường, mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang bộ, hố thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói.. .
Những ví dụ cụ thể sau đây sẽ giúp bạn hiểu vấn đề dễ dàng hơn:
Ví dụ 1: Một dự án chung cư có tổng diện tích đất là 1000m2, tổng diện tích xây dựng là 10 tầng bao gồm 2 tầng hầm và 500m2. 500 m2 còn lại là không gian mở bên ngoài.
Như vậy cách tính hệ số diện tích sàn sẽ là (10+2) x (500 m2/1000 m2) = 6.
Ví dụ 2: Nếu bạn sở hữu một mảnh đất rộng, bạn chia 30% để xây dựng các công trình công cộng như siêu thị, công viên…, 20% còn lại để làm đường và 50% còn lại để xây nhà. Khi đó bạn sẽ có hệ số sử dụng đất là 50%.
Ví dụ 3: Bạn xây nhà trên diện tích đất 60m2 có thang 6 tầng thì hệ số chiếm tầng là 60 x (6/100) = 3,6.
Tìm hiểu ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Câu nói luôn được các chủ đầu tư quảng bá cho các dự án bất động sản của mình là “Mật độ xây dựng thấp”, không gian xanh rộng lớn, tiện ích đa dạng, lưu thông hiện đại…
Tuy nhìn bắt mắt nhưng các bạn lưu ý vì mật độ xây dựng thấp nhưng cao ốc quá thì mật độ dân cư vẫn đông đúc như thường. Do đó, các nhà đầu tư hiếm khi cho biết tỷ lệ lấp đầy là bao nhiêu và không muốn người mua biết con số đó có ý nghĩa gì.
Hệ số che phủ mặt đất FAR sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân số tại dự án này, hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân số sẽ càng thấp và ngược lại, FAR càng cao thì mật độ dân số càng cao. Chỉ số này ngoài việc ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của các khu dân cư thuộc dự án, còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các chủ sở hữu căn hộ khi kết thúc vòng đời dự án.
Hầu hết các dự án chung cư hiện nay đều có thời gian sử dụng từ 50 đến 70 năm. Khi dự án hết thời gian sử dụng, cộng đồng này sẽ sở hữu nó và có quyền xây dựng lại nó để đáp ứng nhu cầu và quy hoạch của nhà nước.
Đối với trường hợp người dân không đủ khả năng xây dựng thì khu vực dự án sẽ được nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới xây dựng. Tuy nhiên, khi kết thúc vòng đời và dự án, dù được quản lý như thế nào thì lượng đất mà chủ sở hữu căn hộ được quyền sử dụng sẽ nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi của cư dân khi xây dựng dự án mới sẽ cao hơn.
Ngoài ra, hệ số FAR của dự án càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư mới để xây dựng khi hết thời gian sử dụng. Bởi các nhà thầu sẽ phải tính toán đến lợi nhuận khi xây dựng lại công trình cũ trong khi phải đảm bảo tái định cư miễn phí cho người dân tại chỗ và cộng thêm lợi nhuận của mình vào đó. Hệ số FAR do đó phải cao gấp 2 đến 3 lần so với dự án cũ thì mọi việc mới diễn ra tốt đẹp.
Vậy tỷ lệ che phủ đất trung bình ở nước ta là bao nhiêu và có gì khác biệt so với các nước trong khu vực?
Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam là bao nhiêu?
Ở Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng là hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và chiều cao tầng. Năm 1997, trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tập 1 về quy hoạch xây dựng, có khái niệm và quy định hệ số sử dụng đất (không rõ thuần hay gộp) là 5 lần.
Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch xây dựng của Việt Nam được ban hành và triển khai cho đến nay đã loại bỏ khái niệm và cách quản lý chỉ số tỷ lệ diện tích đất. Tiêu chuẩn chiếm đất được “ngầm hiểu” bằng mật độ xây dựng nhân với chiều cao (chỉ tính từ mặt đất). Vì vậy, đối với các công trình cao tầng trên 15 tầng, việc thiếu kiểm soát tỷ lệ diện tích sàn tối đa sẽ cho phép các công trình cao tầng có tỷ lệ diện tích sàn cao, từ đó tạo ra những điểm nóng quá tải cho hạ tầng đô thị. (TS Nguyễn Hoàng Minh – Đại học Kiến trúc Hà Nội (2015)
Như chúng ta đã biết, các nước phát triển trên thế giới như Nhật Bản, Mỹ, Anh, Ấn Độ, Singapore… đều có những quy định về hệ số sử dụng đất riêng cho từng vùng cụ thể. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay việc quy hoạch và kiểm soát chặt chẽ hệ số này còn rất lỏng lẻo. Vì vậy, việc giới hạn chiều cao, số tầng của các công trình phụ thuộc rất nhiều vào ý tưởng quy hoạch hay các vấn đề liên quan như tĩnh không gian hay an ninh quốc phòng…
Mặt khác, các nhà đầu tư cũng như chính quyền các địa phương, thành phố ít quan tâm đến việc để tạo ra những khu vực có hệ số chiếm đất cao cần phải có hệ thống hạ tầng xã hội, dịch vụ công cộng, giao thông đô thị và giao thông liên kết. Chính vì vậy, sự lỏng lẻo này cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề không nhỏ trong công tác quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch đồng bộ.
Ngoài ra, do nước ta chưa có quan điểm rõ ràng về việc thống nhất quản lý tỷ lệ diện tích sàn nên các quy định chi tiết về cách tính tổng diện tích xây dựng công trình cũng còn bỏ ngỏ. Vì vậy, đây được xem là vấn đề lớn cần phải khắc phục ngay để đô thị phát triển đồng bộ hơn.
Mong rằng sau bài viết này các bạn sẽ hiểu rõ hơn về chỉ số hệ số diện tích sàn và cách tính hệ số cho đúng. Ngoài ra, hy vọng bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về tình hình xây dựng căn hộ bạn sắp mua.
Trên đây là bài viết để tìm hiểu thêm về hệ số sử dụng đất là gì? Tính toán và những điểm cần lưu ý . Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi.
