Để tạo nên giá bất động sản có rất nhiều yếu tố như kinh tế thị trường, đối thủ cạnh tranh, phân khúc sản phẩm,… nhưng giả sử bỏ qua tất cả các yếu tố trên thì chúng ta có thể hiểu được giá bất động sản cơ bản. Nó được tạo thành từ các yếu tố cần thiết để hoàn thành một dự án như đất đai, xây dựng, thiết kế, v.v.. Vậy cụ thể như thế nào hãy tham khảo bài viết phân tích khách quan của chúng tôi dưới đây. .
Contents
Giá đất quyết định rất lớn đến giá trị bất động sản
Điều đầu tiên để có thể xây dựng được một dự án nhà ở, có thể là dự án nhà phố, biệt thự, Condotel hay căn hộ chung cư, v.v. là lĩnh vực dự án. Vị trí khu đất, địa hình rất quan trọng, nó cho phép chủ đầu tư có thể yêu cầu phương án xây dựng theo ý tưởng của mình.
Đất thực hiện dự án có nhiều nguồn, nhà đầu tư có thể mua đất từ nhiều lô nhỏ gộp lại, sau đó xin quy hoạch dự án hoặc đấu giá theo quy định hoặc được Chính phủ cho phép chuyển đổi đất làm công trình công cộng như cầu, đường. , vân vân. (theo hình thức hợp đồng BT),… Ở những vị trí đắc địa, giá đất có thể lên tới 30-40 % giá trị toàn bộ dự án khi hoàn thành, nhằm giảm thiểu để giảm chi phí này, đất uy tín và lâu dài. -Nhà đầu tư dài hạn thường phải chuẩn bị quỹ đất từ trước để giảm chi phí này.
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng cũng là một trong những khoản tiền lớn được chủ đầu tư đầu tư để hình thành công trình, chi phí này nhìn chung sẽ khoảng 20-30% tùy thuộc vào nhà thầu, chất lượng vật liệu xây dựng, chiều cao, số lượng. tầng hầm. , vân vân.
Thi công cọc
Thi công cọc tốn nhiều thời gian và chi phí, nó phụ thuộc rất nhiều vào địa hình, đất đai, số tầng, mật độ xây dựng… Phần cọc này chính là yếu tố chính giúp căn hộ không bị lún theo thời gian. , đảm bảo an ninh cho công trình.
Xây dựng nền móng và đường hầm
Sau khi hoàn thành công đoạn ép cọc, một công đoạn nữa cũng tốn rất nhiều chi phí và vô cùng quan trọng đó là làm móng và đào hầm. Đối với các dự án chung cư cao tầng thì phần này cực kỳ quan trọng và tốn nhiều thời gian nhất, nếu tính riêng chi phí xây dựng thì phần này chiếm tới 15-20% tổng chi phí của phần xây dựng.
Phần thân căn hộ
Sau khi hoàn thành phần móng, cọc và đường hầm, việc xây dựng tiếp tục cho đến giai đoạn xây dựng, phần này có thể được xây dựng nhanh hơn hai phần còn lại một chút, nhưng lượng nhân công và vật liệu cần thiết là quan trọng. -20% chi phí xây dựng.
Một trong những yếu tố cũng ảnh hưởng đến quá trình thi công phần thân dự án chính là thời tiết, ngoài ra còn có một bộ phận chủ đầu tư, nhà thầu và thậm chí là việc chốt hợp đồng muộn của chủ đầu tư. Điều rất quan trọng là khách hàng phải thanh toán đúng hạn cho công trình, nói rằng muốn thấy cả chủ đầu tư, nhà thầu và khách hàng phải cùng nhau đi đến hoàn thành công trình).
Hoàn thiện bên ngoài
Giá bất động sản bắt đầu thể hiện khi dự án hoàn thiện mặt ngoài, bao gồm xây tường, sơn tường, ốp lát hành lang, lắp đặt cửa… Phần hoàn thiện này chiếm khoảng 17 đến 25% tổng chi phí xây dựng.
Hoàn thiện bên trong căn hộ và PCCC
Đối với một số dự án căn hộ, khi chủ đầu tư bàn giao phần thô, phần này sẽ không mất chi phí hoàn thiện nội bộ, tuy nhiên phần phòng cháy chữa cháy phải hoàn thiện 100% và đạt chất lượng tốt. khi bàn giao căn hộ. Chi phí hoàn thiện nội thất thường được đính kèm theo danh mục vật liệu ký trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, khách hàng có thể theo dõi danh sách này và kiểm tra căn hộ của mình.
Căn hộ bàn giao thường có 2 loại chính, một là giao thô tức là nhà trống chưa hoàn thiện, chỉ bê tông và trần trần. Hình thức thứ hai là bàn giao hoàn thiện cơ bản nên chi phí hoàn thiện nội thất phần lớn phụ thuộc vào chất lượng các thiết bị đi kèm trong nhà bạn, ví dụ thiết bị vệ sinh TOTO sẽ có giá khác với giá của Vĩnh Tường. hạng mục này thường chiếm 15% chi phí xây dựng.
Xây dựng cảnh quan và các công trình khác
Cuối cùng là việc xây dựng cảnh quan và các công trình phụ trợ khác nếu cần thiết như công viên, bể bơi, bến du thuyền, lối đi bộ, khu nướng thịt, bờ kè, công viên ven sông… sẽ chiếm 20% tổng giá trị xây dựng, lưu ý đây là chi phí xây dựng riêng, còn tổng xây dựng như nêu trên là 20-30% giá trị công trình khi hoàn thành, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản mà bạn quan tâm.
Chi phí phát triển dự án
Chi phí hoàn thiện pháp lý
Đây là bước rất quan trọng và tốn nhiều thời gian, một dự án có thể mất từ 2-3 năm để hoàn tất thủ tục pháp lý, thậm chí 8-10 năm tùy theo tình trạng pháp lý của vùng đất đó và quy hoạch khu vực. Thủ tục giấy tờ ngày nay rất phức tạp, cần nhiều bước, nhiều ban, bộ, ngành khác nhau, thường mất nhiều thời gian.
Ngoài ra, còn có những khoản tiền bắt buộc mà chủ đầu tư phải thu như thuế tài sản, thuế, phí chuẩn bị hồ sơ, phí thẩm định dự án, lãi vay ngân hàng,…. Tổng các chi phí này cộng với giá đất thường bằng 35 . -45% giá trị căn nhà hoặc toàn bộ dự án khi hoàn thiện.
Chi phí tiếp thị
Chi phí tiếp thị và chi phí bán hàng là số tiền mà chủ đầu tư hoặc nhà phát triển dự án bỏ ra để giới thiệu dự án đến khách hàng một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất. Thông thường, nếu nhà đầu tư không chuyên phát triển dự án thì chỉ lo phần pháp lý của dự án, sau đó bán toàn bộ cho các công ty phát triển dự án, các công ty này sẽ đại diện cho chủ sở hữu vốn đầu tư phát triển dự án, tức là bán phần vốn đầu tư phát triển dự án. dự án. thay mặt cho nhà đầu tư và chi phí tiếp thị sẽ do nhà đầu tư chịu.
Nếu nhà đầu tư tự mình bán hàng thì thông thường họ sẽ chịu phần chia này cũng như chi phí của các sàn giao dịch liên kết, hiểu đơn giản là hoa hồng, lương của nhân viên bán hàng, v.v. Tổng chi phí này nhìn chung sẽ chiếm từ 6 đến 10% giá bất động sản mà bạn quan tâm, tùy thuộc vào từng dự án hoặc loại sản phẩm thương mại. Những công ty phát triển dự án hàng đầu trên thị trường bất động sản hiện nay có thể kể đến Đất Xanh Miền Nam, Hưng Thịnh, Novaland, Danh Khôi, v.v.
Phí quản lý
Phần chi phí quản lý này thường chiếm khoảng 3-5% và là một phần của hoạt động quản lý như giám sát thi công, quản lý vật tư, quản lý nhân sự thi công, quản lý tài chính, kế toán, v.v. Dự án càng lớn thì phần quản lý này càng cao. đắt tiền và cực kỳ phức tạp, nó còn ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản rất quan trọng đối với bạn.
Các chi phí khác ảnh hưởng đến giá bất động sản
Một số dự án khi thi công theo hình thức “cuộn”, tức là khi xây xong một khối, khối tiếp theo sẽ phát sinh chi phí dọn dẹp, vận hành, quản lý ô nhiễm môi trường, ô nhiễm tiếng ồn cho khối liền kề,… Hoặc các chi phí như cầu, đường công cộng , nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến công trình và chủ đầu tư bỏ tiền sửa chữa hoặc xây dựng mới v.v.
Tóm lại, nhờ các khoản phí trên mà sau khi trừ chi phí, chủ đầu tư sẽ có được 15-20% tổng giá trị công trình, tất nhiên cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố để có thể có được con số chính xác. Các hạng mục có thể thay đổi theo thời gian và chỉ mang tính chất minh họa , giúp khách hàng có cái nhìn tổng quan về một dự án bất động sản từ khi bắt đầu lên kế hoạch cho đến khi hoàn thiện tòa nhà. Một tòa nhà hoặc một khu dân cư, một khu phức hợp khách sạn, v.v., những chi phí cơ bản sẽ cần có là bao nhiêu.
Cảm ơn đã xem bài viết!
