Mật độ xây dựng là một trong những vấn đề mà các chủ đầu tư lo lắng khi xây dựng nhà ở, chung cư hay biệt thự. Thật vậy, để đạt được một công trình như ý muốn, ngoài việc sở hữu mẫu nhà, gia chủ còn phải tìm hiểu về mật độ xây dựng. Tuy nhiên không phải ai cũng nhận thức được vấn đề này, nhiều người còn thắc mắc mật độ xây dựng là gì? Làm thế nào để tính toán. Mọi thứ sẽ có trong bài viết tiếp theo, hãy theo dõi nhé!
Contents
- 1 Mật độ xây dựng là gì?
- 2 Phân loại mật độ xây dựng nhà ở theo tính chất công trình
- 3 Mật độ xây dựng được tính như thế nào?
- 4 Quy định về mật độ xây dựng là gì?
- 5 Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng
- 6 Một số quy định quan trọng khi xây dựng công trình kiến trúc
- 7 Điều kiện xin phép xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là gì?
Khi xây dựng bất kỳ dự án nào, điều bắt buộc là chủ sở hữu hoặc nhà đầu tư phải tìm hiểu và căn cứ vào một bộ tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng và một bộ quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch. Đó là yếu tố đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc xây dựng nhà ở, căn hộ, biệt thự… Do đó, mật độ xây dựng được chia làm 2 loại là: mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng thuần, mật độ xây dựng tổng thể.
Mật độ xây dựng thuần là gì?
Mật độ xây dựng thuần được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm dụng của khu đất trên tổng diện tích khu đất xây dựng. Xin lưu ý rằng diện tích đất này sẽ không được tính cùng với diện tích đất bị chiếm dụng bởi một số yếu tố liên quan của công trình đang xây dựng.
Mật độ xây dựng gộp là gì?
Mật độ xây dựng tổng thể được hiểu là quy định tính theo tỷ lệ bề mặt công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn bộ khu đất hiện có. Trong đó, diện tích toàn khu đất sẽ bao gồm toàn bộ diện tích cây xanh, không gian mở, công trình đường và toàn bộ diện tích phi xây dựng của công trình.
Phân loại mật độ xây dựng nhà ở theo tính chất công trình
Bên cạnh những quy định cụ thể về khoảng cách của các công trình, khoảng lùi công trình,… được thông tin rộng rãi. Do đó, khách hàng hoặc nhà đầu tư nên chủ động về các tiêu chuẩn có sẵn.
- Mật độ xây dựng nhà ở.
- Mật độ xây dựng nhà phố.
- Mật độ xây dựng biệt thự.
- Mật độ xây dựng chung cư.
Có thể thấy, mọi quy định đều dựa trên quyết định và tuân theo một quy trình rõ ràng. Trong đó, bảng nghiên cứu quy định về mật độ xây dựng tối đa của nhà ở, biệt thự sẽ cụ thể sau.
| Diện tích đất (m2/căn) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Như vậy, thắc mắc về mật độ tòa nhà đã được giải thích ở trên. Nhân tiện, nhiều nhà đầu tư vẫn chưa biết mật độ xây dựng tiếng anh là gì ? Trong tiếng Anh, Mật độ xây dựng được viết là Mật độ xây dựng và được giải thích là tỷ lệ giữa tổng diện tích chiếm giữ của tổ hợp thiết kế tòa nhà trên tổng diện tích đất. Vậy thì hãy cùng tìm hiểu thông tin về cách tính mật độ xây dựng trong phần tiếp theo của bài viết nhé.
Mật độ xây dựng được tính như thế nào?
Căn cứ Quyết định số 04/2008/QD-BXD ngày 04/03/2008 của Bộ Xây dựng ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”. Đồng thời, hướng dẫn cụ thể cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc, đơn vị tư vấn, thiết kế xây dựng, thẩm định, phê duyệt các công trình liên quan đến quy chuẩn mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm dụng công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm chỗ của công trình kiến trúc (m2): Được tính trên cơ sở hình chiếu bằng phẳng của nhà phố, biệt thự, nhà ở…
- Diện tích đất chiếm dụng của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình cụ thể: tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (không bao gồm sân tennis, sân thể thao có công trình cố định…).
Công thức tính mật độ xây dựng nhà ở bằng công thức suy ra từ cách tính thủ công.
Công thức mật độ xây dựng
Đặc biệt:
- Nt: mật độ xây dựng của khu vực tính toán.
- C: diện tích mảnh đất cần tính.
- Ca: diện tích phần trên.
- Cb: diện tích đất gần đáy.
- Na: Mật độ xây dựng giới hạn trên tại Bảng 1 tương ứng với Ca.
- Nb: mật độ xây dựng giới hạn dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.
Từ công thức trên, chủ đầu tư, chủ sở hữu có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng các công trình đó và biết được các chỉ tiêu xây dựng phù hợp. Ở một số công trình đặc biệt, chủ đầu tư phải xin phép và thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
Quy định về mật độ xây dựng là gì?
Ngoài việc tìm hiểu mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng thì chúng ta cùng tìm hiểu về quy định về mật độ xây dựng . Như vậy, quy định về mật độ xây dựng được chia thành:
- Quy định về mật độ xây dựng ở nông thôn.
- Quy định về mật độ xây dựng trong đô thị.
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm: quy định về mật độ xây dựng tối đa và quy định về mật độ nhà ở ở nông thôn.
- Quy định về mật độ xây dựng tối đa của nhà ở
| Diện tích đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
- Điều tiết tối đa trên các tầng của tòa nhà.
| Bề rộng đường L (m) | Chiều cao tầng tối đa |
| L20 | 5 |
| 12L<20 | 4 |
| 6≤L<12 | 4 |
| l<6 | 3 |
Có thể thấy, bên cạnh việc tuân thủ quy định về mật độ xây dựng tối đa , việc thực hiện đúng các quy định cụ thể về hoạt động tòa nhà đóng vai trò quan trọng. Đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… vấn đề này cần được thực hiện nghiêm túc. Do đó, các nhà đầu tư và chủ sở hữu phải cẩn thận và chính xác.
Quy định cụ thể về mật độ xây dựng nhà phố
| Bề rộng đường L (m) | Chiều cao cơ sở (mặt đất) | Số tầng tăng thêm nếu ở trung tâm thành phố, quận trung tâm | Số tầng tăng thêm nếu nằm trên tuyến đường thương mại dịch vụ | Số tầng tăng thêm nếu dự án xây dựng trên lô đất lớn | Chiều cao tối đa từ lề đường đến mặt đất 1 | Số tầng block tối đa + số tầng an cư tối đa | Chiều cao tối đa từ mặt đất (sàn) |
| W 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 7+1 | số 8 |
| 20≤L<5 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 6+2 | số 8 |
| 12<L<20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5,8m | 5+2 | 7 |
| 7<L<12 | 4 | +1 | +1 | 5,8m | 4+2 | 6 | |
| 3,5<L<7 | 3 | +1 | 5,8m | 3+1 | 4 | ||
| L<3,5 | 3 | 5,8m | 3+0 | 3 |
Thông thường, quy định cụ thể về mật độ xây dựng sẽ do UBND quy định. Cụ thể số tầng sẽ phụ thuộc vào lộ giới, khu trung tâm, ngoại thành hay phân khu rõ ràng.
- Chiều cao, chiều rộng: Các chỉ tiêu này được cụ thể như sau:
Quy định về chiều cao và chiều rộng
- Phạm vi của ban công và ghế sofa phụ thuộc vào tuyến đường:
| Bề rộng đường L (m) | Phạm vi lớn nhất |
| L < 6 | |
| 6 L < 12 | 0,9 |
| 12 L < 20 | 1.2 |
| L20 | 1.4 |
Trong trường hợp dự án bạn đang xây dựng trong thành phố, chủ đầu tư và khách hàng cần lưu ý những điểm sau:
- Nhà nằm trong ngõ sẽ không được lên sân thượng.
- Trường hợp, lối đi lớn 7m cho phép xây dựng 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và có thể lên sân thượng.
- Trường hợp, đường lớn 20m cho phép xây dựng trệt, lửng, 4 lầu và có lối lên sân thượng.
- Trong trường hợp đường dưới 7m cho phép xây dựng 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và có thể lên sân thượng.
- Trong trường hợp đường trên 20m được phép xây dựng 1 trệt, lửng, 4 lầu và có thể lên sân thượng.
- Trường hợp còn lại, lộ giới dưới 20 m cho phép xây dựng 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu và có lối đi sân thượng.
Quy định về chỉ giới đường đỏ trong xây dựng
Ngoài mật độ xây dựng, quy định về chỉ giới đường đỏ cũng được chủ đầu tư và gia chủ quan tâm. Trong đó, chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới được xác định trên bảng quy phạm hoặc và khoảng phân giới giữa phần xây dựng công trình với địa hình không gian khác.
Chỉ giới xây dựng là ranh giới cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà ở, biệt thự, công trình trên khu đất này. Công trình được phép xây dựng trên đường này hoặc lùi vào một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ.
Mật độ xây dựng của nhà phố sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều khi xây dựng ngôi nhà của bạn. Với cách tính này sẽ giúp gia đình có được mặt bằng định sẵn khi xây dựng trên mảnh đất này. Giờ đây, nó giúp bạn thiết kế các tài liệu xây dựng tuân thủ các quy định, đồng thời tránh được thời gian và chi phí thiết kế lại.
Một số quy định quan trọng khi xây dựng công trình kiến trúc
Mật độ xây dựng là gì? Sau khi nắm rõ vấn đề này, bạn cần lưu ý đến các thủ tục, quy định về hoạt động xây dựng công trình kiến trúc. Thật vậy, nếu được thực hiện chính xác, quá trình xây dựng sẽ được hoàn thành nhanh chóng. Vì vậy, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần lưu ý một số điểm quan trọng.
Diện tích đất khi sử dụng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích, mục đích sử dụng đất. Tất nhiên, bắt buộc phải tuân thủ các quy định đề ra như chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường, v.v.
Đồng thời, trong quá trình thi công, chủ đầu tư phải lập hồ sơ thiết kế thi công và phải được tổ chức, người có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, đối với nhà có diện tích dưới 250m2, chủ đầu tư buộc phải tự chịu trách nhiệm về giấy tờ mà không thông qua tổ chức nào.
Đối với các công trình đặc biệt và việc cấp phép phát triển tầng hầm sẽ được quy định theo đồ án quy hoạch đô thị và sở quy hoạch đô thị. Trường hợp công trình xây dựng chưa có quy hoạch chi tiết thị trấn thì phải tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch thị trấn.
Điều kiện xin phép xây dựng là gì?
Hơn nữa, không tính đến mật độ xây dựng thì điều kiện xin phép xây dựng được nhiều chủ đầu tư thắc mắc. Vì vậy, điều kiện xin giấy phép xây dựng ở đây bạn không nên bỏ qua trong quá trình thi công xây dựng.
Cụ thể hơn, điều kiện đầu tiên là diện tích khu đất xây dựng phải phù hợp với khu đất để quy hoạch, xây dựng và đầu tư xây dựng. Tùy theo quy mô, tính chất, đặc điểm của công trình mà khi xin phép phải đảm bảo đúng quy định. Đồng thời, căn cứ vào giới hạn tĩnh điện phải đảm bảo các yêu cầu về môi trường theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, hồ sơ thiết kế công trình được tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thẩm định và phê duyệt theo quy định. Trường hợp đối với nhà ở có diện tích sàn dưới 250m2 thì chủ đầu tư tự tổ chức thi công và hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Đối với các công trình xây dựng trong khu vực, khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị đã được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp công trình trong đô thị đã ổn định nhưng chưa quy hoạch chi tiết thì phải tuân thủ quy chế quản lý và quy hoạch đô thị do cơ quan có liên quan ban hành.
Mặt khác, đối với các công trình xây dựng dân dụng bắt buộc phải thiết kế tầng hầm phù hợp với yêu cầu của đồ án, quy hoạch đô thị. Hoặc quy chế quản lý quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Mật độ xây dựng là gì? Quy định về mật độ xây dựng đã được giải quyết thông qua bài viết này. Tôi hy vọng bài viết cuối cùng đã giúp bạn hiểu những vấn đề này. Đồng thời, điều này sẽ giúp bạn dễ dàng đánh giá được lợi ích của dự án hơn. Từ đó đưa ra quyết định dễ dàng nếu bạn cần đầu tư.
Cảm ơn đã đọc bài viết của chúng tôi!
