Cho thuê nhà hiện đang là loại hình đầu tư bất động sản rất phổ biến và mang lại nhiều thu nhập cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, không phải ai đầu tư vào loại hình bất động sản này đều nắm rõ các thủ tục pháp lý liên quan cũng như các loại thuế, phí phải nộp khi thuê nhà.
Vậy các loại thuế, phí phải nộp khi thuê nhà là gì? Nó được tính toán như thế nào? Thủ tục diễn ra như thế nào? …Đây là những vấn đề mà chủ nhà cần lưu ý để tránh các vấn đề pháp lý. Trong bài viết dưới đây sẽ cung cấp cụ thể những thông tin trên để khách hàng xem xét, lưu ý khi thuê nhà để tránh những vi phạm không đáng có.
Contents
Khi nào phải đóng các loại thế, phí khi thuê nhà?
Theo quy định của pháp luật, doanh nhân có thu nhập từ hoạt động kinh doanh sẽ phải nộp một số loại thuế, phí theo quy định. Và nhà cho thuê cũng không ngoại lệ. Khi bạn tạo thu nhập bằng cách cho thuê nhà, điều đó đồng nghĩa với việc bạn có nghĩa vụ và trách nhiệm nộp thuế.
Với loại hình đầu tư xây dựng nhà cho thuê tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định về thuế, phí thì số thuế phải nộp sẽ gồm 3 yếu tố: thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị. thuế bổ sung . Tuy nhiên, số tiền chính xác phải trả phụ thuộc vào thu nhập của bạn.
Ngoài ra, theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định rất rõ ràng về điều kiện, thu nhập và mức thuế thuê nhà. Theo đó, chúng tôi sẽ chia làm 2 trường hợp và căn cứ vào tổng thu nhập kinh doanh cho thuê làm căn cứ nộp thuế.
- Trường hợp 1: Tổng doanh thu dưới 100 triệu/năm, bạn sẽ không phải đóng bất kỳ khoản thuế, phí nào.
- Trường hợp 2: Tổng thu nhập cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm thì bạn sẽ phải nộp các loại thuế liên quan đến việc cho thuê nhà, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế tiêu thụ đặc biệt. Như sau:
Thuế, phí khi số tiền thuê dưới 100 triệu/năm
Trường hợp cá nhân có thu nhập cho thuê trong năm dưới 100 triệu đồng hoặc bình quân 8,4 triệu đồng/tháng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.
Ngoài ra, tại Điều 3 Nghị định số 139/2016/ND-CP cũng quy định nếu thu nhập hàng năm dưới 100 triệu đồng thì thuế môn bài cũng sẽ được miễn.
Như vậy, doanh nhân lưu ý, nếu thu nhập dưới 1 năm sẽ được miễn 3 loại thuế thu nhập cá nhân (IPP), thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế môn bài.
Các loại phí thế chấp khi số tiền thuê nhà trên 100 triệu/năm
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuê nhà có thu nhập trên 100 triệu/năm sẽ phải nộp các loại thuế, phí nhưng theo số liệu cụ thể:
Đối với phí giấy phép
Thuế môn bài là loại thuế được thu hàng năm, thông thường vào đầu năm khởi nghiệp phải nộp theo mức thu nhập:
- Nếu doanh thu lớn hơn 500 triệu/năm thì lệ phí môn bài phải là: 1.000.000/năm.
- Nếu doanh thu từ 300 triệu đến 500 triệu/năm thì phải nộp thuế môn bài là: 500.000 đồng/năm.
- Nếu doanh thu từ 100 triệu đến 300 triệu/năm thì lệ phí môn bài là: 300.000/năm.
Nếu bạn bắt đầu kinh doanh vào học kỳ thứ hai từ khoảng ngày 1 tháng 7, số tiền phải trả là 50% phí thường niên.
Có thuế TNCN và VAT
Đối với thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng, số tiền bạn phải nộp là 5% trên doanh thu khi doanh thu đạt 100 triệu/năm.
Nếu người nộp thuế không thực hiện một hoạt động nào trong cả năm, tức là dưới 12 tháng, số tiền thuế phải nộp sẽ được giảm theo số tháng mà bạn tạm dừng hoạt động của mình.
Ví dụ: Bà A đã nộp thuế năm 2020 nhưng chỉ kinh doanh đến tháng 9/2020. Như vậy, bà B sẽ được hưởng mức giảm thuế cố định tương ứng với 4 tháng cuối năm 2020.
Trường hợp cá nhân thực hiện hoạt động theo nhóm gồm nhiều người hoặc nhiều hộ gia đình thì tỷ lệ luân chuyển không tính cho cả nhóm mà xác định cho một đại diện duy nhất trong năm tài chính.
Ví dụ: Có một nhóm 3 người cùng nhau kinh doanh cho thuê nhà. Năm 2020, nếu gia đình thuộc nhóm này có thu nhập từ cho thuê nhà từ 180 triệu/năm trở lên hoặc trên 100 triệu/năm thì hộ này phải nộp thuế.
Doanh nhân thuộc nhóm người không cư trú nhưng có trụ sở kinh doanh cố định trên lãnh thổ Việt Nam vẫn phải khai thuế với tư cách là người cư trú.
Cách xác định doanh thu cho thuê nhà trong vòng 1 năm
Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cho thuê chỗ ở là thu nhập chịu thuế và thuế suất tính trên thu nhập này:
Thu nhập chịu thuế GTGT và thu nhập chịu thuế IRP là thu nhập bao gồm thuế của toàn bộ số tiền bán ra, hoa hồng, phí quản lý và phí cung cấp dịch vụ được xác định theo hợp đồng mua bán, hoa hồng, gia công, dịch vụ. Nó bao gồm các khoản như tăng lương, trợ cấp, bổ sung, hình phạt do vi phạm hợp đồng hoặc khoản bồi thường mà người đó được hưởng. Các khoản tiền này được hạch toán bất kể tiền đã được nhận hay chưa:
Nếu người thuê trả trước tiền thuê nhiều năm thì khoản thu từ thuế thu nhập và thuế VAT sẽ được xác định dựa trên số tiền trả một lần.
Cách tính số thuế phải nộp:
Thuế suất phải nộp được tính trên cơ sở quy định tại điểm C khoản 2 Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-CP.
- Thuế GTGT phải nộp = Số thuế GTGT phải nộp x 5%
- Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu thuế TNCN x 5%
Như vậy, đối với nhà cho thuê có thu nhập trên 100 triệu/năm thì tổng số thuế thu nhập và thuế GTGT phải nộp là 10% trên thu nhập.
- Ví dụ cụ thể: Bà A bắt đầu cho thuê căn hộ với số tiền 10 triệu/tháng từ tháng 8/2020 và sẽ duy trì mức giá cho thuê này đến năm 2021.
- Năm 2020, bà A chỉ kiếm được 40 triệu từ tiền thuê nhà (từ tháng 8 đến tháng 12/2020), số tiền này chưa đến 100 triệu nên bà A không phải đóng bất kỳ khoản thuế, phí nào.
- Năm 2021, bà A thuê nhà trọ 12 tháng, số thu nhập là 120 triệu và hơn 100 triệu nên số thuế bà phải nộp là: (120 triệu * 10%) + 300.000 = 12 triệu 300.000 đồng.
Thời điểm xác định số thu thuế tương ứng với thời điểm bắt đầu thời hạn thanh toán ghi trong hợp đồng thuê nhà.
Thủ tục khai thuế, nộp thuế người cho thuê nhà
Thủ tục kê khai, nộp thuế cũng khá đơn giản và không mất quá nhiều thời gian. Đây là thứ tự thực hiện:
- Cá nhân thuê nhà phải kê khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế.
- Có 2 hình thức khai thuế: Theo kỳ nộp hoặc cũng có thể khai 1 năm 1 lần.
- Có thể kê khai thuế cho từng hợp đồng trong một tờ khai hoặc kê khai tổng hợp nhiều hợp đồng trong một tờ khai nếu nhà cho thuê nằm trên cùng một địa bàn, thuộc cùng một cơ quan thuế.
Quy trình báo cáo thuế bao gồm 3 bước:
Chuẩn bị tờ khai thuế
Bạn phải chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Chứng minh nhân dân hoặc chứng minh nhân dân của chủ sở hữu.
- Tờ khai Mẫu 01/TTS.
- Nếu đây là tờ khai thuế đầu tiên của hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thì phải lập phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS, bản sao hợp đồng thuê nhà và phụ lục kèm theo hợp đồng.
Nếu ủy quyền cho người đại diện theo pháp luật thực hiện việc kê khai, nộp thuế thì cần phải có bản sao giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Nộp tờ khai thuế
Khi đã chuẩn bị đầy đủ các bước và hồ sơ khai thuế, chúng ta tiến hành nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê.
Nộp thuế:
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo thời hạn nộp thuế là ngày thứ 30 của quý kể từ ngày bắt đầu thời hạn thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế đối với cá nhân khai quyết toán thuế năm là ngày thứ 90 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch.
Ví dụ: Ông A thuê nhà từ tháng 2/2020 đến tháng 1/2022, hợp đồng thuê nhà là 24 tháng liên tục. Ông A lựa chọn khai thuế theo kỳ:
- Nếu ông A lựa chọn khai thuế 3 tháng một lần thì thời hạn nộp tờ khai thuế đầu tiên là ngày 30/4/2020 (30 ngày kể từ ngày đầu quý II năm 2020). Lần 2 chậm nhất là ngày 30/7/2020 (30 ngày kể từ ngày 1 quý III năm 2020), v.v. Nếu người thuê nhà trả 6 tháng một lần thì khai thuế lần đầu là ngày 30/7/2020, lần thứ hai là ngày 30/1/2021 và tiếp tục khai thuế theo thời hạn đã chọn.
Lưu ý những vấn đề liên quan đến thuế cho thuê nhà
Ngoài các thủ tục pháp lý trên, chúng tôi còn gặp nhiều vấn đề liên quan đến việc đóng thuế khi thuê nhà, cần lưu ý như sau:
Nếu người thuê tiếp tục cho thuê lại thì có phải nộp thuế lần thứ hai không?
Nếu ông A cho ông B thuê nhà và đã nộp đủ thuế nhưng ông B vẫn tiếp tục cho ông C thuê thì ông B có phải nộp thêm thuế lần thứ hai không?
Vấn đề này khá phổ biến trên thị trường cho thuê nhà hiện nay và cũng là câu hỏi khiến nhiều người bối rối. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, việc xác định thu nhập chịu thuế sẽ căn cứ vào số tiền người thuê nhà trả theo hợp đồng bao gồm toàn bộ thu nhập.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà trên gồm 2 hợp đồng riêng biệt và chỉ có ông A phải nộp thuế căn cứ vào thu nhập mà ông A nhận được từ MB nên ông sẽ không phải nộp thuế lần thứ hai.
Người thuê nhà có được đóng thuế thay cho người cho thuê hay không?
Nhiều người thắc mắc liệu người thuê nhà có thể nộp thuế thay cho chủ nhà hay không. Trong trường hợp này, nếu bên thuê và bên cho thuê có thỏa thuận cũng như điều khoản này trong hợp đồng thuê thì bên thuê có thể nộp thuế thay mình.
Quy trình kê khai và nộp thuế thay công ty yêu cầu chuẩn bị hồ sơ, thủ tục như sau:
- Hợp đồng thuê nhà.
- Chứng minh nhân dân hoặc CMND của chủ sở hữu (bản sao có công chứng).
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu để kê khai, nộp thuế thay cho chủ sở hữu.
- Tờ khai cho thuê bất động sản mẫu số 01/TTS.
- Phụ lục theo mẫu số 01-1/BK-TTS.
Trốn thuế bằng cách hợp pháp hóa hợp đồng vay vốn có được không?
Có nhiều trường hợp chủ nhà bị đánh thuế nhưng trốn tránh pháp luật bằng cách ký hợp đồng thuê nhà viết tay và ký hợp đồng vay mua nhà có công chứng để nộp cho cơ quan pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định, hợp đồng được giao kết nhằm mục đích che giấu sự thật, giả mạo chứng cứ sẽ bị coi là vô hiệu.
Như vậy, nếu hợp đồng thuê là hợp đồng ảo được tạo ra nhằm mục đích che giấu hợp đồng thuê ban đầu thì sẽ không có hiệu lực. Và pháp luật chỉ công nhận bản hợp đồng thuê nhà gốc ngay cả khi nó được viết tay và không được công chứng.
Người cố tình lách luật, trốn thuế tiền thuê nhà sẽ bị xử lý thế nào?
Khi bạn thuê nhà, thuộc diện phải nộp thuế và có hành vi trốn thuế, trốn thuế là bạn đang vi phạm pháp luật, đó là tội trốn thuế, trốn thuế. Với hành vi phạm tội này, bạn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Mục 200 Bộ luật Hình sự 2015.
Ngoài các hình thức trốn thuế, trốn pháp luật nêu trên, bạn đang vô tình đặt mình vào nguy cơ bị lừa đảo bất động sản. Bởi vì người thuê nhà rất có thể sẽ dựa vào các hợp đồng thuê nhà được công chứng để tránh phải trả tiền thuê nhà của bạn.
Vì vậy, để đảm bảo tính pháp lý của nhà nước cũng như an tâm kinh doanh, cho thuê, BĐS Thịnh Vượng khuyến cáo quý khách nên kê khai và nộp đầy đủ các loại thuế.
Trên đây là toàn bộ thông tin về các loại thuế, phí phải nộp khi thuê nhà. Hy vọng bài viết đã giúp bạn có được những thông tin hữu ích và tính toán được mức thuế bạn phải nộp mỗi năm.
